fee девелопмент что это такое
Fee-development: коротко о главном
В данной статье поговорим с вами об услуге, опишем состав работ, укажем, на кого она ориентирована, определим принципиальные отличия от других услуг и распишем основные достоинства и недостатки.
На практике это означает, что компания, имеющая достаточный опыт и необходимые ресурсы, осуществляет полный комплекс мероприятий по выполнению инвестиционно-строительного проекта, но при этом финансирование всего процесса выполняет Инвестор, он же Лендлорд. Оплату вознаграждения компании-Девелоперу также осуществляет Инвестор по заранее определённым условиям и тарифу.
Немного расскажем о предпосылках возникновения на рынке услуги Fee-девелопмент (Наемный девелопер).
Если говорить про «западный» опыт, то таких компаний довольно много и появилась такая услуга довольно давно. Продиктовано это было необходимостью оптимизации ресурсов, требуемых для реализации инвестиционно-строительного проекта, Лендлорда, который не рассматривает девелоперский бизнес как основной вид своей деятельности. С точки зрения Лендлорда, выгода сотрудничества с компанией-FEE-девелопером заключается в отсутствии необходимости содержания штата высококвалифицированных специалистов, выполняющих функции Застройщика и Продавца.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Такая компания самостоятельно проведёт аудит земельного участка, выполнит анализ рынка недвижимости, разработает концепцию и бизнес-план, сделает качественный подбор всех подрядчиков, проконтролирует затраты, сроки и качество строительных работ, введёт объект в эксплуатацию и реализует площади на рынке.
Что же касается нашей родины, то такая услуга для нас, можно сказать, пока экзотична. Такой формат отношений Лендлорда и компании-Девелопера встречается редко и скорее носит статус «крайне близких» отношений, которые продиктованы либо аффилированностью, либо «дружбой» акционеров компании-Девелопера и Лендлорда. Тем не менее, и на нашем рынке уже есть примеры удачного сотрудничества Лендлорда с компанией-Девелопером.
Ещё раз подчеркнём, что наиболее интересны услуги компаний FEE-девелопмента для собственников земельных участков, которые не реализуют девелоперские проекты непрерывным циклом один за другим.
На сегодняшний момент интерес к FEE-девелопменту растёт, и способствует этому существенное снижение стоимости земельных активов землевладельцев. Так, Лендлорду зачастую быстрее и выгоднее реализовать девелоперский проект, нежели просто продать землю.
Некоторые могут сказать, что стоимость услуг компании-Девелопера обойдётся Лендлорду значительно дороже, чем найм персонала и выполнение всех мероприятий самостоятельно. Это, безусловно, можно записать в минусы такой схемы. Но если рассмотреть детально все риски, финансовые и временные издержки формирования собственных структур, то об экономии в таком варианте не будет и речи.
Вариантов выплаты гонорара компании-Девелоперу довольно много, и зависят они от состава услуг и степени ответственности Девелопера за результат.
В основном, оплата услуг девелоперу производится на ежемесячной (ежеквартальной) основе, и дополнительно предусматривается некий бонус по итогам реализации инвестиционного проекта, который определяется процентами от полученного дохода инвестора. Также встречаются схемы оплаты по принципу openbook: в этом случае инвестор компенсирует фактические затраты, а девелопер получает проценты от затрат в качестве прибыли.
В целом, можно констатировать рост потребности рынка в компаниях, предоставляющих услуги FEE-девелопмента.
Отдельно стоит отметить, что компания-Девелопер должна отвечать самым высоким требованиям по опыту, наличию и квалификации имеющихся специалистов, таким, каким безоговорочно соответствует компания DMSTR.
Наличие опыта, понимания порядка действий, рисков на каждом этапе и слаженной команды является ключевым фактором успешности реализации любого девелоперского проекта.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Что такое fee-девелопмент, и кому он выгоден
В строительной индустрии долгое время существовала система, где инвестор проекта в то же время является и его девелопером. В последние годы ситуация несколько изменилась. Собственники проектов все чаще нанимают профессионалов в области девелопмента, которые отвечают за реализацию проекта, но не делят с заказчиком финансовые риски. За рубежом fee-девелопмент уже давно стал востребованным инструментом на рынке недвижимости – в Европе по этому принципу совершается 60-70% сделок. Российские же инвесторы к наемным управляющим пока относятся настороженно. В чем плюсы и минусы fee-девелопмента, и каким компаниям выгодно привлекать специалистов со стороны?
Что такое fee-девелопмент в России и Европе
Fee-девелопмент – это направление, которое подразумевает, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником. Она готовит концепцию, выбирает наиболее выгодную схему финансирования, проводит экономический анализ и управляет строительством. Однако fee-девелопер не вкладывает в строительство собственные средства, за качество он отвечает своим вознаграждением и репутацией. «Говоря fee development, мы четко подразумеваем, что это та компания, которая не инвестирует собственные средства в проект, а работает по договору с инвестором», – поясняет коммерческий директор GLINCOM Иван Татаринов.
По данным Коллегии профессиональных девелоперов, о новом направлении девелопмента участники рынка недвижимости заговорили после кризиса 2008 года, когда в собственность банков перешло большое количество залоговых земель от неплательщиков. Крупные банки (ВТБ, Сбербанк и другие) организовали собственные подразделения, занимающиеся развитием девелоперских проектов. К услугам наемных специалистов часто прибегают владельцы перспективных непрофильных активов: банки, инвестиционные фонды, организации финансового сектора.
«Это может быть фармацевтическая, торговая компания или банк, которому достался этот актив в ходе регресса какого-то неблагополучного заемщика, и так далее. Непрофессиональный игрок является основным заказчиком fee-девелопмента, потому что есть актив, но он не знает, что с ним делать. И это уже задача fee-девелопера», – рассказывает Иван Татаринов.
«Недвижимость – это, по сути, непрофильный актив для таких компаний. Хотя, было время, когда частные инвесторы и финансовые корпорации пытались заниматься строительным бизнесом, обрастали непрофильными подразделениями, брали на себя процесс управления недвижимостью. Очень скоро, стало очевидно, что создавать свою структуру с нуля всегда дороже, чем нанять опытного fee-девелопера. К тому же, оценить уровень специалистов и качество работы инвесторы вряд ли смогут самостоятельно», – комментирует Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота».
К fee-девелоперам могут обращаться и крупные строительные компании в тех случаях, когда не могут охватить весь объем проектов своими силами. Кроме того, по мнению Сергея Богданчикова, управляющего директора project management company Origin Capital, услуги fee-девелопмента востребованы у иностранных инвесторов, которым выгоднее обратиться к местным специалистам, чем контролировать проект на расстоянии.
Плюсы и минусы fee-девелопмента
Преимущества и недостатки fee-девелопмента напрямую связаны с особенностями данного формата реализации проектов. Управляющая компания, с которой инвестор заключает договор, ведет работы на всех этапах: создает и проводит экономический расчет концепции, формирует команду специалистов, готовит проектную и разрешительную документацию, выбирает подрядчика, контролирует ход строительных работ и сдает объект в эксплуатацию.
Специалисты рынка недвижимости выделяют следующие плюсы fee-девелопмента:
Если же речь заходит о недостатках, то, многие инвесторы считают, что самостоятельно заниматься развитием проекта выгоднее, чем оплачивать услуги наемных специалистов. На деле не все не так однозначно. Чаще всего навыки и опыт fee-девелопера стоят потраченных денег, и в долгосрочной перспективе первоначальные затраты окупаются с лихвой. «Многие застройщики не прибегают к услугам fee-девелопера по причинам мнимой экономии. Именно мнимой, так как самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта ведет к гораздо более высоким затратам, чем то вознаграждение, которое бы было уплачено fee-девелоперу за работу», – приводит пример Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer.
Главная сложность fee-девелопмента – возможные разногласия сторон. У участников проекта могут быть разные взгляды на процесс его реализации, а компромиссные решения не всегда лучший выход. «Владелец актива всегда должен четко отдавать себе отчет, что он отдает проект в реализацию fee-девелопера и является по сути пассивным инвестором», – предупреждает Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom.
Сколько стоят услуги fee-девелопера
Порядок оплаты услуг управляющей компании зависит от первоначальных договоренностей, поставленных задач и результатов развития проекта. «Вознаграждение fee-девелопера может формироваться по-разному. В большинстве случаев – это процент от общего бюджета проекта. В зависимости от возлагаемых на fee-девелопера функций вознаграждение по этой схеме лежит в диапазоне 3-7%. При строительстве маленького объекта, когда абсолютная цифра вознаграждения, взятого в виде процента, невелика, девелоперское вознаграждение может быть обозначено как зафиксированная сумма в месяц», – рассказывает Вера Сецкая. «Также есть примеры, когда fee-девелопер работает по принципу open book, то есть он предъявляет заказчику к компенсации фактически произведенные накладные расходы и сверху берет фиксированный процент в виде прибыли», – добавляет эксперт.
Еще один возможный вариант – управляющая компания получает ежемесячное вознаграждение в виде процента от бюджета плюс promote. Как поясняет Вера Сецкая, promote – это дополнительный бонус, а именно доля в проекте, которая возникает у девелопера после того, как ключевой инвестор получил обратно вложенный капитал с определенным заранее оговоренным процентом доходности. Такая схема выгодна обеим сторонам: инвестор может быть уверен в качестве и сроках реализации проекта, а fee-девелопер понимает, что доход напрямую зависит от эффективности работы.
Татьяна Ельскене, директор по развитию Galaxy Group, также напоминает, что доход fee-девелопера зависит от качества выполнения поставленных задач: «Как правило, размер вознаграждения связан с финансовыми результатами проекта и равен определенному проценту от прибыли. Этот процент зависит от сложности проекта, состава оказываемых услуг, а также других параметров проекта».
Fee-девелопмент и сегменты недвижимости
Судя по опыту стран, в которых fee-девелопмент уже давно обрел популярность, он может применяться практически во всех сегментах недвижимости. В России же fee-девелопмент пока только начинает развиваться. Чаще всего такая услуга востребована в узкоспециализированных сферах: складском и коммерческом бизнесе, гостиничной недвижимости.
Кроме того, как утверждает Вера Соцкая, президент компании GVA Sawyer, существует ряд проектов, которые традиционно отдаются сторонним организациям. Это строительство инженерных сооружений, производственных комплексов, терминалов аэропортов.
Fee-девелопмент может вполне успешно применяться и в сегменте загородной недвижимости. В частности, такую услугу предлагает собственникам земли на территории Ленинградской области Коллегия профессиональных девелоперов (КПД). «Fee-девелопер по заказу инвестора прорабатывает подробный план работ с земельным массивом заказчика, – поясняет эксперт КПД Марина Агеева. – Он содержит детальный анализ потенциала участка, из него видно, сколько потребуется инвестиций для того, чтобы земля стала приносить прибыль, чтобы участки стали привлекательными для покупателей: какой объем работ по строительству дорог, газификации, подведению инженерных сетей и прочего необходимо выполнить».
По мнению советника руководителя «ГК Стинком» и эксперта КПД Светланы Невелевой, загородный fee-development может быть интересен 3 категориям инвесторов: владельцам бизнеса, имеющим участки, но не знакомым с конъюнктурой рынка, иногородним игрокам и городским застройщикам, располагающим загородными земельными участками.
Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Есть ли будущее у fee-девелопмента в России
Fee-девелопмент – относительно новое для отечественной строительной индустрии явление. Суть инструмента в том, что инвестор не занимается реализацией проекта самостоятельно, а передает его профессиональному девелоперу. Исполнитель не делит с инвестором финансовые риски, так как не вкладывает в проект собственные средства и просто работает за вознаграждение. Как приживается fee-девелопмент в России, и чем он выгоден застройщикам и потребителям?
Что такое fee-девелопмент и для чего он нужен
Fее-девелопмент – это услуга по управлению, которую оказывает профессиональный девелопер инвестору проекта. Обычно к нему прибегают владельцы непрофильных активов: например, банки, в руках которых оказалось заложенное имущество. Также fee-девелопмент может быть полезен малоопытным застройщикам или компаниям, которые не справляются с большим количеством проектов.
Привлечение к проекту сторонней управляющей компании, по словам Дениса Бобкова, позволяет владельцу переложить на фи-девелопера решение всех ключевых задач: разработку концепции и проектирования, согласование проекта, привлечение финансирования, организацию строительства, продвижение, продажи.
Кроме того, как уточняет Дмитрий Гордов, исполнительный директор и партнёр девелоперской группы «Интегра», fee-девелопмент позволяет:
Недостатки привлечения наемной управляющей компании связаны с зависимостью от fee-девелопера. Инвестор должен понимать, что он полностью передает проект в руки фи-девелопера, и в случае возникновения разногласий возможны убытки.
Российский fee-девелопмент – прогнозы и перспективы
Несмотря на несомненные преимущества fee-девелопмента, специалисты рынка считают, что в настоящее время эта услуга в России пока не слишком распространена. Этому есть несколько объяснений. «В РФ доля fee-девелопмента порядка 10%, в европейских странах данная цифра достигает 60-70%. Невостребованность fee-девелопмента в России связана, в первую очередь, с недостаточной развитостью рынка недвижимости в стране», – считает Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер».
Кроме того, многие застройщики уверены, что даже при отсутствии нужного опыта и знаний, они смогут справиться с любым проектом самостоятельно, не переплачивая сторонним специалистам. «Многие застройщики не прибегают к услугам fee-девелопера по причинам мнимой экономии. Именно мнимой, так как самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта ведет к гораздо более высоким затратам, чем то вознаграждение, которое бы было уплачено fee-девелоперу за работу», – поясняет президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая.
Однако в ближайшие годы ситуация может существенно измениться. «В настоящее время доходность от инвестиционных проектов падает. Для повышения доходности необходим опыт профессионалов, которые могут снизить затраты на реализацию проекта, а также повысить коммерческую привлекательность возводимого объекта недвижимости, – рассказывает Елена Щепкина. – Банкам не выгодно иметь в своей структуре девелоперскую структуру, а, значит, ими будут востребованы услуги fee-девелопмента».
«Когда в 2009 году я начала работать в компании «Высота», мало кто верил в развитие fee-девелопмента в России. Прошло всего 5-6 лет и у нас в портфеле уже более 10 реализованных и строящихся проектов, при этом, к нам люди продолжают к нам обращаться. Мы занимаемся целым комплексом работ: аналитикой рынка, организацией проектного финансирования, продажей и сдачей в аренду, не говоря уже о решении технических вопросов, привлечении подрядчиков, и согласовании исходно-разрешительной документации на всех этапах работ», – рассказывает Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота». По словам эксперта, сейчас в Москве не более 3-4 крупных компаний, которые занимаются fee-девелопментом. В ближайшие годы конкуренция сильно расти не будет, так как новым игрокам рынка еще предстоит зарекомендовать себя.
«Fee-девелопмент – это наиболее перспективное направление развития российского рынка недвижимости. При работе по такой схеме застройщик полностью сосредоточен на проекте, привлекает под каждый проект профессиональных консультантов и брокеров с рынка, не «раздувая» собственный штат и не обрастая дополнительными бизнесами вроде заводов ЖБК и т.п.» – считает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MRGroup.
«Безусловно, рынок fee-девелопмента очень перспективен несмотря на то, что пока мало распространен в России. Сейчас он находится на этапе становления и вместе с появлением новых проектов и увеличением качества работы девелоперов начинает все больше и динамичней развиваться», – делает вывод Татьяна Ельскене, директор по развитию Galaxy Group.
Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Дефицит доверия: как в России работает fee-девелопмент
Владельцы больших земельных участков далеко не всегда хотят или могут заниматься девелопментом. Тогда во всём мире они используют fee-девелопмент — форму строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником возводимого объекта. Как это работает в России?
Классическая схема fee-девелопмента, которая родилась на развитых рынках Европы и США, в России начинает развиваться только сейчас в силу разных причин. Девелоперы отмечают, что на Западе рынок гораздо более институциональный и структурированный, а условия работы fee-девелоперов стандартизированы.
К примеру, в странах, где работает наша компания (во Франции, Англии, США) реже встречаются схемы с разделом метров или делением денежных потоков между девелопером и собственником.
финансовый директор международной девелоперской компании Wainbridge в России
По его словам, за границей работает классическая схема, где у девелопера есть базовое вознаграждение за работу и бонусное вознаграждение по итогу, так называемое promote fee. Оно может быть выражено в процентах от дохода собственника, либо девелоперу передаётся определённая доля в проектах за достижение результатов.
Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолёт», уточнил, что в России в моделях, которые напоминают или частично используют инструменты fee-девелопмента, работает достаточно ограниченное количество компаний. «В классическом представлении компании, работающие в fee-девелопменте, не входят собственным капиталом в проект, не инвестируют деньги, а занимаются управлением проектом, получая премию от его реализации. Это похоже на управление гостиничными сетями. При этом максимальные риски команды — ничего не заработать», — отмечает спикер. В России классический вариант сильно ограничен, в основном потому, что рынок девелопмента достаточно молод.
Для России чаще используемой схемой работы стал «партнёрский девелопмент», когда в реализацию проекта каждый из партнёров вкладывает свой актив. «Наша модель предусматривает реализацию проектов в партнёрстве с собственниками земельных участков и компаний-девелоперов. В отличие от классической модели fee-девелопмента, мы получаем не комиссию за свои услуги, а делим с партнёром прибыль от проекта. При этом несём полную ответственность, собственно, за её получение и максимизацию», — объясняет Дмитрий Волков.
Основная причина медленного развития классического fee-девелопмента в России — никто не хочет рисковать собственными деньгами. «Как правило, инвестор знает, что он собирается построить, поэтому у него нет необходимости прибегать к услугам fee-девелопера. В то же время в Европе больше землевладельцев, причём старых „лендлордов“, которые совершенно не горят желанием что-то строить, именно они и пользуются услугами fee-девелопера», — уточняет Виолетта Басина, гендиректор ГК Omakulma, председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.
Fee-девелопмент: долгая дорога в дюнах
Эксперты считают, что fee-девелопмент в своём современном виде сформировался на столичном рынке лишь после кризиса 2015 года. Его суть состоит в следующем: девелопер с определёнными ресурсами, возможностями, знаниями и умениями за вознаграждение помогает владельцам участков реализовать задуманный проект.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE), отмечает, что рынок Москвы давно стремились осваивать компании из регионов, где маржа становится всё ниже и ниже. Для них выход на столичный рынок через fee-девелоперов становится понятным и удобным путём. Также на рынке много владельцев земельных участков — как правило, это наследие приватизации постсоветского периода. Ранее лендлорды планировали перепродать землю, но сегодня эта стратегия не приносит желаемого результата. При этом собственники не способны самостоятельно развивать проект в силу отсутствия опыта, и сотрудничество с успешным застройщиком для них — единственный вариант получить достойную прибыль с площадки.
Эксперты констатируют, что за последние годы интерес к рынку fee-девелопмента вырос. Одни связывают это с введением эскроу-счетов и усложнением доступа к проектному финансированию, другие — с изменениями на рынке и усилением конкуренции на нём.
Стоимость земли также является важным звеном в этой цепочке, зачастую схема fee-девелопмента, которая по сути является той или иной формой партнёрства владельца земли и владельца компетенций, то есть девелопера, позволяет договориться в той ситуации, когда стороны сильно разошлись в оценке стоимости земли.
директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank
Игроки и условия
Сегодня на столичном рынке можно выделить несколько сильных игроков. В первую очередь это MR Group, который развивал проекты в альянсе с Coalco и другими компаниями. «Все примеры такого сотрудничества успешны: комплексы уже введены в эксплуатацию, и за период реализации цены в них выросли почти вдвое. Это, в частности, «Царская площадь» и «Пресня Сити», рассказала Надежда Коркка. Именно модель MR Group эксперты считают максимально приближенной к классической схеме.
Среди крупнейших игроков участники рынка называют и компанию Capital Group, активно работают на нём такие компании, как Level Group, ГК «Инград» и УК «Развитие ».
Дмитрий Волков рассказал, что практически все проекты ГК «Самолёт» реализует в модели партнёрства с владельцами земельных участков, это — московский «Квартал «Некрасовка», «Остафьево» и «Алхимово» в Новой Москве, «Большое Путилково», «Люберцы», «Пригород Лесное» в Московской области. «Ещё на 5 площадок планируем выйти в течение этого и в начале следующего года», — уточнил спикер, однако заметил, что условия сотрудничества с партнёрами разные и зависят от индивидуальных договоренностей.
Но было бы ошибкой считать, что fee-девелоперы работают только в сегменте жилого строительства. Например, компания Wainbridge является девелопером группы Bvlgari в России. «Мы выступаем fee-девелопером в знаковом для столицы проекте — Bvlgari Hotel & Residences Moscow на Большой Никитской. Это будет первый и, скорее всего, единственный отель и резиденции со статусом квартир бренда Bvlgari в России», — рассказал Андрей Безверхий.
Однако оценить объём этого рынка эксперты затруднились. Аналогичная ситуация и с оценкой условий, на которых партнёры договариваются между собой.
«Стоимость услуг fee-девелоперов — это строго коммерческая информация. Как правило, речь идёт об определённом проценте от будущей прибыли. Его размер определяют стороны в зависимости от степени участия в проекте. В некоторых случаях fee-девелопер отвечает, к примеру, за оформление документации, управление продажами и так далее, в других — сам вкладывает денежные средства в проект», — объясняет Надежда Коркка. По словам Георгия Крюкова, директора по развитию Level Group, в среднем по рынку вознаграждение fee-девелопера составляет около 5—8% от выручки проекта, но часто есть ещё и премия за успех проекта. «Например, часть прибыли, свыше определённой, делится пополам», — уточнил спикер.
вознаграждение fee-девелопера от выручки проекта в среднем по рынку