noi что это такое
В центре внимания у нас показатель, который наиболее часто используется для оценки доходности недвижимости. Сегодня мы расскажем о NOI.
NOI или Net Operating Income (чистый операционный доход) в случае коммерческой недвижимости показывает прибыль от ее использования. NOI показывает прибыль до налогообложения.
NOI = валовой доход – операционные расходы
Валовой доход может также включать несколько каналов, в том числе дополнительный доход, но обычно основной источник дохода ТЦ – это арендные платежи.
Под операционными расходами понимаются текущие расходы на эксплуатацию торгового центра. Как правило, в операционные расходы включаются: зарплата обсуживающего персонала, коммунальные платежи, налог на имущество, страховые взносы, содержание и уборка территории, охрана, а также рекламные расходы.
Однако стоит отличать NOI (чистый операционный доход), чистый валовой доход (ЧВД) и чистую прибыль (ЧП).
ЧВД = NOI – амортизация – обслуживание долга
ЧП = NOI – амортизация – обслуживание долга – налоги, уплачиваемые за счёт прибыли
Для чего владельцам торговой недвижимости рассчитывать NOI?
NOI является методом оценки точной стоимости объектов недвижимости. А именно: он используется владельцами торговой недвижимости для расчёта ставки капитализации, с помощью которой рассчитывается стоимость недвижимости. Стоимость имущества очень важна для инвесторов, принимающих решение о продаже или покупке объекта недвижимости.
NOI считается и для определения эффективности работы управляющей компании, то есть служит неким KPI для всех отделов.
Можно предположить, посмотрев на формулу, что существует два пути увеличения показателя: увеличение выручки или сокращение операционных расходов. В некоторых случаях сокращение расходов невозможно. Именно поэтому на практике чаще всего работа ведётся с доходной частью, т.е. увеличивается выручка.
Во-первых, можно скорректировать свою арендную ставку. С этим поможет постоянный мониторинг и анализ арендных ставок в аналогичных ТЦ, и в целом на рынке. Текущие арендные ставки также можно увеличить, если у соответствующих арендаторов есть потенциал.
Косвенно увеличить потоки от арендаторов можно двумя способами: увеличивать трафик торгового центра или монетизировать уже существующий.
Ранее мы уже описывали способы увеличения конверсии (прочитать можно здесь), а вот способы привлечения нового трафика в торговый центр требуют отдельного разговора.
Есть ещё ряд способов монетизировать существующий трафик. Можно сделать приложение торгового центра, установив которое посетители получают бонусы и скидки от арендаторов. Есть и более классические формы программ лояльности – карты. Например, в ТРЦ «Охта Молл» и «Жемчужная Плаза» начали действовать подарочные карты, которой можно воспользоваться во всех магазинах и ресторанах комплекса (подробнее). В процессе разработки находится проект карты лояльности ТРЦ «Охта Молл» со специальными скидками для участников программы. Лояльным клиентам необходимо обязательно сообщать о скидках, акциях, мероприятиях в торговом центре.
Также можно использовать свободные площади в ТЦ (атриумы и проходы) для размещения островных арендаторов. Это станет ещё одной статьей дохода для владельцев торгового центра. Чем дольше посетитель находится в торговом центре, тем больше вероятность того, что он совершит дополнительную покупку. На островках могут располагаться, как товары импульсного спроса — полезные недорогие мелочи, так и наоборот дорогостоящие товары, например, электроника, часы, ювелирные украшения. Товары островной торговли могут дополнить основные приобретения посетителей, на них и обращают внимание люди, которые пришли в торговый центр приятно провести время.
Ещё один способ увеличения доходов в ТЦ – сдача в аренду рекламных площадей. Данный способ уже давно используется в торговых центрах. Главное, в погоне за дополнительным доходом, не превратить атриумы в Times Square, иначе посетитель просто потеряется в таком большом количестве информации.
Если обобщить, то, чтобы повысить NOI, необходимо вести работу по двум фронтам:
1. Работать с существующими ресурсами, пытаться повысить эффективность их использования.
2. Привлекать новые ресурсы, использовать новые инструменты, не бояться пробовать что-то до этого незнакомое рынку.
При этом важно не забывать о конечной цели любых действий по управлению торговой недвижимостью – повышение инвестиционной привлекательности торгового центра и его последующая продажа.
Чистый операционный доход | Net Operating Income
Чистый операционный доход – англ. Net Operating Income, рассчитывается путем вычитания из величины годового валового дохода всех операционных расходов, но при этом не вычитаются расходы на выплату процентов, амортизация материальных активов и амортизация нематериальных активов, а также обязательство по налогу на прибыль. В то время как этот показатель имеет ограниченную ценность в схеме управления доступными ресурсами компании, он может быть полезен с точки зрения понимания того, какое влияние оказывают операционные расходы на валовой доход, который получен в результате операционной и неоперационной деятельности. С этой точки зрения такой показатель, как чистый операционный доход может стать полезным инструментом для идентификации сфер деятельности, которые работают не на оптимальных уровнях.
Одним из наиболее важных факторов для успешной работы компании является создание такой модели управления, которая позволяет генерировать максимально возможную сумму дохода, сохраняя при этом операционные расходы минимально низком уровне, необходимом для реализации товаров и/или услуг высокого качества. Точный расчет величины чистого операционного дохода, который был получен за определенный период времени (например, квартал или календарный год), позволяет определить, функционирует ли компания на максимально возможном уровне эффективности. Если эффект операционного рычага (англ. Degree of Operating Leverage, DOL) не так высок, как это должно быть, то менеджмент должен предпринять шаги, чтобы оценить каждую область работы и определить, как повысить эффективность и, таким образом, снизить расходы на ведение операционной деятельности. В результате компания сможет получить более высокую сумму чистого операционного дохода, чтобы покрыть любые неоперационные расходы, такие как, например, проценты по взятым кредитам, модернизация оборудования или финансирование проектов расширения деятельности.
Изменения величины чистого операционного дохода от одного периода к следующему могут часто служить средством идентификации формирующегося тренда, который повлияет на будущую работу компании. Например, если наблюдается значительное снижение этого показателя после того, как были покрыты операционные расходы, и этот тренд продолжается в течение двух или более отчетных периодов, топ-менеджерам компании необходимо изучить причины такого снижения. Например, ими могут быть сезонное падения продаж, снижение доходов от осуществленных ранее инвестиций, рост цен на сырье и т.п. Как только причина будет идентифицирована, компания может предпринять шаги, чтобы выйти из этой ситуации, и таким образом сохранить устойчивое финансовое положении компании.
Следует отметить, что при расчете величины чистого операционного дохода некоторые компании могут прибегать к не совсем этичной практике ведения бухгалтерского учета, целью которой является искажение реальной ситуации в определенных целях. Например, это может означать, что ведение бухгалтерского учета организовано таким способом, который позволяет занизить сумму чистого операционного дохода. Целью данной манипуляции является минимизация налоговых обязательств или введение в заблуждение инвесторов. Используемые для этого методы, как правило, находятся в рамках действующего законодательства, тем не менее, этическая сторона подобной практики может быть очень сомнительной.
Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 2 – Оценка методом прямой капитализации
ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ»
Эксперты-оценщики объектов недвижимости, как правило, отражают фактор неопределенности будущего в измерении доходности, иными словами – в ставке, используемой для капитализации текущих и ожидаемых доходов. Наиболее распространенный доходный метод определения стоимости недвижимости – метод прямой капитализации. Этот метод применятся всегда, в силу его простоты и наличия необходимой для него статистики.
Ставка капитализации
В основе метода лежит формула капитализации дохода:
CapRate = NOI / Property Price х 100%, где:
Расчет стоимости объекта
В первую очередь, прямо – для определения CapRate конкретной сделки. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и продается по цене ₽1,25млрд, CapRate составит 8% (= ₽100млн / ₽1,25млрд х 100%).
В результате каждой сделки на рынке появляется CapRate, который пополняет статистику фактических ставок капитализации, используемую уже для оценки иных объектов со схожими параметрами. Соответственно, здесь формула работает в обратную сторону – уже для определения стоимости объектов вида, к которому применима такая статистика. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и CapRate по подобным объектам 8%, то его стоимость ₽1,25млрд (= ₽100млн / 8% х 100%). В этом случае выясняется именно стоимость (ожидаемая рыночная цена сделки). И формула приобретает вид:
Прогнозное использование
Применение CapRate полезно не только в настоящем, но и для взгляда в будущее. Исторические данные показывают высокую корреляцию ставок CapRate недвижимости стиля Core со ставками доходности по безрисковым инструментам (в первую очередь государственным облигациям, а также учетным ставкам центральных банков). Их движение происходит в одном направлении со спредом, ширина которого отражает размер премии за риск в Core-недвижимости к безрисковым вложениям (Рисунок 1).
Рисунок 1. Корреляция безрисковой ставки (US 10Y Treasury) и ставки капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (2010-2019, США)
Источник: Schroders, Bloomberg
Ширина спреда в разные периоды времени не одинакова, при среднем значении 2,8% она может двигаться в зависимости от стадии бизнес-цикла от менее 1% (в периоды роста экономики) до 4% и более (в кризисные периоды), отражая соответствующий циклу риск-аппетит инвесторов (Рисунок 2).
Рисунок 2. Спреды между безрисковой ставкой (US 10Y Treasury) и ставкой капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (1998-2020, США)
Источник: NCREIF, NAREIT, J.P. Morgan Asset Management
Такая корреляция позволяет на основе публикуемых прогнозов по безрисковым процентным ставкам с высокой степенью предиктивности прогнозировать уровень будущих ставок капитализации (CapRate). А поскольку и будущий денежный поток (особенно в Core-недвижимости) также высоко прогностичен за счет длины арендных контрактов, их неразрывности и установленных в них индексаций арендной ставки на ставку инфляции (корреляция с которой NOI также заметна на исторических данных – Рисунок 3). Таким образом, становится возможным достаточно эффективно оценивать стоимость недвижимости в будущем.
Рисунок 3. Корреляция инфляции (CPI) и чистого операционного дохода (NOI) (1995-2018, США)
Источник: Black Creek with data from Green Street Advisors and US Bureau of Labor Statistics
Именно поэтому прямая капитализация – это базовый метод оценки недвижимости как для определения возможной цены сделки на входе, так и ее стоимости во время владения вплоть до выхода.
Недостатки метода
Во-первых, CapRate – это «снимок в момент времени», не только для текущей стоимости, но и для будущего, поскольку он использует ближайший к дате расчета денежный поток в виде NOI. Иногда для расчета принимается NOI фактический (за прошедший год), в этом случае ставка капитализации называется Trailing (конечный) CapRate; а иногда берется NOI ожидаемый (за ближайший будущий год), тогда ставка капитализации называется – это Initial или Going-in (начальный) CapRate. Значение CapRate может разниться в этих случаях, и по разным причинам: размер выручки (уровень занятости и/или ставок аренды) и размер операционных расходов, включая налоги.
Во-вторых, CapRate не всегда точный показатель для определения конечной стоимости, ввиду индивидуальности каждого объекта недвижимости. Даже два объекта, расположенных относительно близко, могут требовать применения скидок (дисконтов) или надбавок (премии) к стоимости объектов, по тем или иным причинам, отражающим повышение или снижение специфических рисков инвестирования. Еще сложнее применять средние показатели CapRate к объектам, выбивающимся из статистического ряда по географии, локации, коммерческим и физическим характеристикам.
В-третьих, далеко не все объекты имеют стабилизированный чистый операционный доход (NOI), подтвержденный временем и устойчивостью пула арендаторов. Так, низкая заполненность (Occupancy) часто служит ограничением для применения рыночных ставок. Также возможно, что реальные арендные ставки в действующих договорах аренды (Contract Rent), измеряемые в целом по зданию показателем WARR (Weighted Average Rental Rate) отличаются от ожидаемых рыночных ставок (Market Rent), измеряемых для здания показателем ERV (Estimated Rental Value). Зачастую определение стоимости объекта недвижимости в этих случаях через CapRate требует допущений, что объект (а) заполнен и (б) сдается по рыночным ставкам.
Ввиду приведенных ограничений, использование исключительно ставок капитализации (CapRate) может привести к плохим и недостоверным результатам оценки. Оценка это и наука, и искусство найти истинную стоимость объекта оценки. Преодоление недостатков CapRate – это не только применение допущений при расчете NOI, комбинаций ставок (например, Trailing CapRate и Initial CapRate), но и использование иных доходных методов оценки, в первую очередь методики дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF), о которой далее.
NOI против EBIT: в чем разница?
Опубликовано 06.07.2021 · Обновлено 06.07.2021
Чистая операционная прибыль (NOI) в сравнении с прибылью до уплаты процентов и налогов (EBIT): обзор
Чистая операционная прибыль (NOI) определяет выручку предприятия или собственности за вычетом всех необходимых операционных расходов. Он не учитывает проценты, налоги, капитальные затраты, износ или амортизационные расходы. И наоборот, прибыль до вычета процентов и налогов (EBIT) состоит из доходов за вычетом расходов, за исключением налогов и процентов, но это делает принять амортизации и амортизационных расходов в счет. EBIT – это показатель прибыльности компании.
Ключевые выводы
Чистая операционная прибыль (NOI)
NOI обычно используется для анализа рынка недвижимости и способности здания приносить доход. Недвижимость может приносить доход от аренды, платы за парковку, обслуживания и обслуживания. У собственности могут быть операционные расходы на страхование, сборы за управление имуществом, коммунальные расходы, налоги на имущество, плату за уборку, уборку снега и другие расходы на обслуживание вне помещений, а также на расходные материалы.
Эмпирическое правило состоит в том, чтобы классифицировать расходы как операционные, если не расходование денег на эти расходы может поставить под угрозу способность актива продолжать приносить доход. Подоходные налоги и проценты не влияют на способность компании или инвестиций в недвижимость зарабатывать деньги, поэтому они не включаются в NOI.
Уравнение NOI: валовая выручка за вычетом операционных расходов равна чистой операционной прибыли. NOI также определяет ставку капитализации или доходность собственности. Капитализация объекта недвижимости рассчитывается путем деления годового NOI на его потенциальную общую продажную цену.
Прибыль до уплаты процентов и налогов (EBIT)
EBIT рассчитывается путем вычитания стоимости проданных товаров (COGS) компании и ее операционных расходов из ее выручки. EBIT также может быть рассчитана как операционная выручка и внереализационная прибыль за вычетом операционных расходов.
Предположим, что выручка компании ABC составила 50 миллионов долларов, а COGS – 20 миллионов долларов, амортизационные расходы – 3 миллиона долларов, внереализационная прибыль – 1 миллион долларов и расходы на техническое обслуживание – 10 миллионов долларов в течение последнего финансового года. Таким образом, итоговая EBIT составила 21 миллион долларов. Уравнение EBIT составляет 50 миллионов долларов (выручка) плюс 1 миллион долларов за вычетом 10 миллионов долларов (расходы на обслуживание) за вычетом 20 миллионов долларов (стоимость проданных товаров), что составляет 21 миллион долларов.
Пример NOI и EBIT
Предположим, инвестор покупает многоквартирный дом за наличные. Недвижимость приносит 20 миллионов долларов в виде арендной платы и платы за обслуживание. Эксплуатационные расходы многоквартирного дома составляют 5 миллионов долларов, а расходы на амортизацию стиральных машин – 100 000 долларов.
Результирующий NOI, генерируемый многоквартирным домом, составляет 15 миллионов долларов (20 миллионов долларов минус 5 миллионов долларов), поскольку амортизация не включена в этот расчет.
EBIT здания отличается, потому что EBIT учитывает амортизационные расходы. Таким образом, результирующая прибыль EBIT, генерируемая этим многоквартирным домом, составляет 14,9 миллиона долларов (20 миллионов долларов минус 5 миллионов долларов минус 100 000 долларов).
Расчет NOI
Вы будете перенаправлены на Автор24
Определение NOI
NOI или чистый операционный доход – это валовый доход на конец года за вычетом всех операционных расходов до начисления амортизации.
В данном случае, под операционными расходами понимаются все виды затрат, связанные с обеспечением нормального функционирования объекта имущества. То есть, такой его эксплуатации, которая позволит извлекать доход.
Под действительным доходом за год понимается прогнозируемый доход предприятия за вычетом всех факторов, способных оказать воздействие на получение прибыли субъектом хозяйствования. Расчет осуществляется по формуле:
Действительный валовый доход = Потенциальный доход + Дополнительный доход – Недополученный доход
Потенциальный доход предполагает прогнозирование прибыли в условиях сто процентной эксплуатации имеющегося имущества. В этот показатель не включаются возможные расходы и потери. Как правило, этот показатель зависит от площади эксплуатируемого помещения, а также от установленной ставки арендного платежа. Расчетная формула выглядит следующим образом:
Потенциальный доход = Арендная площадь в квадратных метрах • Арендная ставка за 1 квадратный метр
Например, при сдаче площадей торгового центра или бизнес-центра основной доход будет формироваться из арендной платы, а дополнительный доход принесут платежи за пользование инфраструктурой центра. В этом случае недополученная прибыль будет зависеть от загруженности центра, наличия свободных площадей.
Таким образом, общая формула вычисления показателя чистого операционного дохода составит:
$NOI$ = Потенциальный доход + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль – Операционные расходы
Расчет NOI при эксплуатации имущества
NOI или чистый доход за год представляет собой рассчитываемую устойчивую величину. Этот показатель рассчитывается как доход от имущества за вычетом операционных затрат и резервов, но до момента выплат ипотечного кредита и начисления амортизации. Кредит по ипотеке, как правило, выплачивается из прибыли, так же закладывается в себестоимость продукции. Амортизация полностью включается в себестоимость. Если оценивается недвижимость, сданная в аренду, то расчет производится за первый год сдачи в эксплуатацию имущества, со дня проведения оценки.
Готовые работы на аналогичную тему
Для расчета NOI необходимо соблюдать следующие этапы:
Постоянные затраты предприятия не связаны с его производительностью и степенью загруженности. К ним относят обязательные страховые взносы или налоги. Операционные или эксплуатационные расходы включают в себя расходы, связанные с обслуживанием помещения, порядком предоставления имущества в пользование арендаторам, обеспечением потока доходов. Примером операционных расходов может послужить плата за коммунальные услуги, управление недвижимостью, зарплата и налоги на нее наемным рабочим, уборка помещения и близлежащей территории, оплата услуг аутсорсинговых служб, расходы на ремонт, содержание недвижимости, представительские расходы.
Практическое применение показателя NOI
Показатель чистого операционного дохода часто используется предприятиями для определения влияния операционных расходов на итоговый показатель прибыли. С его помощью, руководство может отследить сферы деятельности предприятия, которые не приносят желаемый доход или не рентабельны.
Большинство современных субъектов хозяйствования стремятся к реализации собственной экономики таким образом, чтобы максимально увеличить доход в существующих условиях. При этом снизить свои постоянные и переменные издержки до уровня, позволяющего сохранить приемлемый уровень качества продукции. Расчет показателя NOI позволяет понять, работает ли компания на максимально эффективном уровне. Если показатель не устраивает руководство, то необходимо предпринимать изменения в работе предприятия, которые позволят повысить эффективность и снизить операционные расходы. В итоге это приведет к росту NOI, а значит, позволит компании покрывать и неоперационные расходы, например, проводить своевременную выплату процентов по заемным средствам и другое.
NOI позволяет отследить тренд, характерный для компании. Его снижение от одного исследуемого периода к другому, свидетельствует о том, что необходимо изучить причину этой тенденции. Анализ слабых сторон позволит сохранить функционирование компании, ее платежеспособность и финансовую независимость. Некоторые компании пользуются трендами, чтобы исказить реальное положение дел компании для разных целей. Например, с помощью манипулирования чистым операционным доходом появляется возможность снизить обязательные платежи в бюджет, либо предоставить инвесторам искаженные данные. Подобное манипулирование обычно укладывается в рамки действующего законодательства, но противоречит этике предпринимательства.
Таким образом, показатель чистого операционного дохода позволяет не только прогнозировать работу предприятия, рассчитывая его планируемую прибыль, но и вычленять текущие проблемы компании. Определение слабых сторон позволяет предпринимать шаги по увеличению эффективности эксплуатации имущества, а значит, снижению текущих операционных расходов.