street retail что это такое недвижимость
Кто Вы, мистер Street Retail?
Сегодня среди владельцев торгового бизнеса и инвесторов в недвижимость все большую популярность набирает такой формат помещений, как стрит-ритейл. Давайте разберемся, что это такое.
Что такое стрит-ритейл
Стрит-ритейл (street retail) – формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома. В переводе с английского буквально означает «уличная торговля». В многочисленных статьях экспертов рынка недвижимости можно прочитать, что для России этот формат новый и непривычный, и появился у нас только в 2000-х, однако это не так. Возможно английский термин и был заимствован недавно, но сам способ торговли с первых этажей жилых домов придуман много веков назад. Отличным примером может служить здание в Москве на Пречистенке, 6, где в 1873 году фармацевт Андрей Форбрихер открыл аптеку.
Аптека Форбрихера на Пречистенке 6, историческое фото 1920-х годов
Прошло почти 150 лет, а аптека в этом здании по-прежнему работает и представляет собой не только памятник культурного наследия, но и стрит-ритейл в чистом виде.
Аптека на Пречистенке 6 Фото с сайта sofrino.ru
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Итак, мы с вами определили, что стрит-ритейл – это торговое помещение на первом этаже здания, имеющее отдельный вход с улицы. Отсюда вытекает главное требование к таким помещениям – большая проходимость.
Естественно, торговая точка, находящаяся на безлюдной улице в промзоне не принесет владельцу ничего, кроме разочарования и выброшенных денег, в отличие от магазина, расположенного рядом с метро на улице с плотным пешеходным трафиком.
Наиболее ценятся улицы, называемые «торговыми коридорами». Это улицы в центре города, где пересекаются потоки местных жителей, работников многочисленных офисов, а также туристов. Такие локации обеспечивают стабильный поток покупателей практически для любого вида бизнеса, будь то торговля или сфера общественного питания.
Стрит-ритейл: 5 советов по выбору рентабельного помещения
Сегодня стрит-ритейлу уделяют особое внимание – и владельцы бизнеса и чиновники. Открыть магазин на центральной улице зачастую стоит значительно дороже, нежели в торговом центре, однако неоспоримые преимущества – хороший поток покупателей, имиджевая составляющая – стимулируют ритейлеров открывать магазины на улицах города. А нехватка хороших помещений для торговли – только подогревает ажиотаж.
На текущий момент в стрит-ритейле происходит много изменений: на совещании в Министерстве промышленности и торговли было решено разработать и внедрить Концепцию развития стрит-ритейла в России, а столичная программа по благоустройству столицы «Моя улица», продлена до 2020 года. Кризис также внес свои коррективы — значительное количество вакантных торговых площадей в Москве освободилось: на Тверской улице уровень ротации увеличился на 9 % в 2017 году.
Несмотря на это, стрит-ритейл дает больше возможностей для «маневра», по сравнению с торговыми центрами: можно разработать и внедрить фирменный стиль с нуля, отследить алгоритм взаимодействия покупателя с брендом, выбрать время открытия и закрытия торговой точки, получить доступ к более лояльной аудитории. На что опираться при выборе подходящего торгового помещения, рассмотрим ниже.
Бутик «Omega» в Столешниковом переулке
1. Ставим цели, определяем аудиторию
При выборе локации торговой точки нужно отталкиваться от двух ключевых составляющих – целевой аудитории и концепции самого бизнеса. К примеру, для брендов премиум класса не так важен трафик, как месторасположение магазина – это часть имиджевой составляющей бренда.
В Москве такими престижными объектами являются здания на Столешниковым переулке, Петровке, Кузнецком мосту, Тверской, Никольской улице, на Большой Дмитровке, в районе Патриарших прудов. На Кутузовском проспекте происходит смена формата — люкс и премиум объекты уступают свои площади продуктовым ритейлерам, представителям сферы услуг (салоны красоты, клиники). Одной из причин смены формата стала экономическая ситуация в стране.
Если месторасположение магазина не является принципиальным вопросом, например, при продаже товаров повседневного спроса и продуктов, то важно обратить внимание на близость к транспортным развязкам, потокам пешеходного и автомобильного трафика. Идеально, если рядом будет находиться парковка, пусть даже платная.
2. Отслеживаем трафик
Следующий шаг – анализ проходящего трафика, причем необходимо учитывать не только количественный, но и качественный его состав. Если мимо торговой точки будут проходить большие людские потоки, к примеру, работников бизнес-центра, но это не наша целевая аудитория, толку от такого трафика будет мало. Оценить количественный состав пешеходного потока просто, достаточно посчитать людей, которые проходят мимо нужной нам точки в разное время суток.
Для более точных показателей, можно выбрать несколько временных интервалов в течении дня для расчёта трафика, ведь утром и вечером людей на улицах как правило, больше. Качественный анализ проходящих мимо людей провести также не сложно: можно расспросить прохожих об их привычках, предпочтениях, уровне дохода под видом социологического исследования или с небольшим подарком в качестве благодарности за уделённое время. Такой прием позволит углубить и сегментировать портреты типичного прохожего в выбранном месте.
3. Оцениваем финансы
Чтобы трезво оценить финансовые возможности открытия торговой точки в том или ином месте, можно воспользоваться простым лайфхаком: прийти в местный магазин со схожей аудиторией с утра, купить любой товар и сохранить чек. Вечером прийти и совершить повторную покупку. Теперь достаточно вычесть порядковые номера чеков и оценить среднее количество операций в конкретном магазине за день. Подобным образом можно рассчитать примерный средний чек.
Если посещать этот магазин в часы наибольшей активности и наблюдать за покупателями, то можно получить некоторое представление об уровне дохода и потребительских привычках. Простое наблюдение и математика позволят прикинуть рентабельность будущей торговой точки, оценить среднюю выручку за вычетом арендной платы. При подсчете расходов нужно учитывать непредвиденные ситуации типа ремонта улицы, что повлияет на продажи, снизив видимость и доступность торговой точки.
4. Ищем наружную рекламу
Классика всегда актуальна, поэтому не стоит пренебрегать наружными средствами информирования покупателей: вывески, указатели, баннеры. Такие, на первый взгляд, банальные информационные помощники, могут значительно нарастить экономические показатели компании при прочих благоприятных условиях. Наружная реклама незаменима, если торговая точка располагается вне первой линии, во дворах, или без отдельного входа. При выборе потенциальной локации магазина, оглядитесь, есть ли свободные рекламные поверхности, какова их стоимость, и вписывается ли это в бюджет открытия.
5. Проверяем помещение
Финальным шагом будет оценка самого здания и поможет нам в этом простой взгляд на фасад: это жилое или нежилое здание, является ли дом памятником культуры, требуется ли ремонт? Если здание является жилым, а выбранное помещение не переведено в статус нежилого, то могут возникнуть проблемы при согласовании проведения ремонтно-монтажных работ. К тому же, при работе в жилом доме, нужно помнить о многих аспектах: ограниченное время проведения шумных ремонтных работ, жалобы на яркие вывески, музыку и т. д. За уточнением статуса помещения можно обратиться в Росреестр.
Если дом является памятником архитектуры, то для таких строений действуют особые правила согласования и проведения ремонтных работ, а размещение в таком доме будет в перспективе стоить значительно дороже, чем в обычном здании. Нелишним будет уточнить у собственника помещения или риелтора, по какой причине съехали предыдущие арендаторы и не нужно ли дополнительно платить за охрану, парковку и пользование инженерными сетями по особым ценам.
Всё про Street Retail
Коммерческая недвижимость в настоящем может быть представлена в разных форматах. И одним из самых популярных является street retail (стрит-ритейл). Само понятие появилось в России не так давно. До этого выделяли только коммерческую недвижимость. Необходимости что-то обособлять не было.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Однако рынок не стоит на месте. Постоянно появляются новые понятия и явления, которые обрастают своей спецификой. И предпринимателю в этом стоит разобраться, чтобы не упустить возможность получить доход.
Что такое стрит-ритейл?
Под этим понятием непосредственно подразумеваются коммерческие помещения, которые расположены на первом этаже, с обособленным выходом на улицу и с витринами или окнами, которые можно использовать как место для рекламы. Такая недвижимость может быть изначально отнесена к нежилой. Например, во многих новостройках застройщик ещё при создании проекта часто отводит первый этаж под офисы или магазины.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
Однако, что особенно характерно для исторических зданий, стрит-ритейлом может стать и часть здания, которая была переведена в нежилой фонд. Стоит учесть, что для этого нужно провести специальную процедуру. Очень важно, чтобы такое помещение имело отдельный выход, а также собственную систему коммуникаций (или такую, которую можно было бы без труда обособить). Большое значение при переводе в нежилой фонд уделяют вопросам обеспечения санитарной и пожарной безопасности.
Объекты стрит-ритейла были в России уже довольно давно. Например, аптеки на первом этаже в Москве можно обнаружить на снимках, относящихся к 20-м годам прошлого века. Однако само понятие является относительно новым для отечественного рынка. И оно пришло к нам с Запада вместе с системой характеристик, с принципами управления такой недвижимостью и с другими, не менее важными нюансами.
Стрит-ритейл позволяет довольно хорошо зарабатывать. Однако для этого нужно разобраться в том, о чём идёт речь и как лучше всего использовать такое имущество. Вникнуть в детали важно и тем, кто ищет для своего бизнеса подобные объекты в аренду.
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Для стрит-ритейла важны определённые характеристики, по которым подобную недвижимость обычно оценивают. Стоит отметить, что общее количество характеристик способно колебаться в зависимости от конкретного направления бизнеса. Однако есть ключевые, которые присущи всем объектам стрит-ритейла. Это:
С ними нужно разобраться детальнее. Учитывать такие характеристики важно для обеих сторон.
Проходимость
Стоит отметить, что далеко не каждую недвижимость на первом этаже с отдельным входом можно отнести к объектам стрит-ритейла. Он должен обладать ещё и, как минимум, коммерческим потенциалом. Ведь соответствующая недвижимость может располагаться и в спальной зоне, вдали от какого бы то ни было потока людей. Но в таком случае использовать её для получения прибыли, как правило, не имеет смысла. Хотя и здесь можно разместить парикмахерские, небольшие аптеки или магазины, направленные на обслуживание жителей района.
Проходимость может оцениваться разными критериями. Кому-то важно, чтобы общий поток был достаточно большим. А кто-то рассчитывает на определённую целевую аудиторию. Подсчёты могут проводиться с той или иной степенью погрешности, что тоже стоит принимать во внимание.
Локация
Эта характеристика тесно связана с предыдущей. Недостаточно, чтобы стрит-ритейл находился просто рядом с большим потоком людей. Нужно ещё учитывать и другие параметры:
Всё должно оцениваться в комплексе. При изучении локации также стоит учитывать и другие коммерческие объекты, которые уже расположены в определённой местности. Причём это важно не только для анализа конкуренции, но и для того, чтобы понять, спрос на что может быть сформирован.
Например, если есть спортивный зал и магазины одежды, то посетители таких заведений могут захотеть что-нибудь поесть и выпить. А рядом с офисными центрами разумно размещать магазины канцтоваров.
Стоимость
Учитывать стоимость стрит-ритейла следует и для того, чтобы понять перспективы вложения средств в такую собственность, и целесообразность её покупки или аренды для ведения бизнеса. Оценка может производиться разными способами, начиная от простого сбора информации по имеющимся объявлениям и заканчивая обращением к экспертам. В любом случае данные должны быть достоверными и актуальными.
Учтите, что большинство характеристик нельзя назвать статичными. Они меняются, когда появляются новые объекты, усиливается или ослабевает транспортная нагрузка. Поэтому такие сведения нужно время от времени корректировать.
Особенности и назначение стрит-ритейла
Чтобы иметь возможность оптимальным образом распорядиться стрит-ритейлом, нужно как можно лучше понимать его специфику. А для этого стоит учесть особенности:
Необходимо иметь в виду, что выше перечислены особенности стрит-ритейла, характерные для него в целом. Но определённая специфика бывает у конкретных объектов, расположенных в определённой зоне или же в конкретном здании.
Советы по выбору объектов стрит-ритейла для аренды
Объектов стрит-ритейла может быть довольно много. Поэтому выбирать конкретный вариант в аренду стоит с учётом того, что именно требуется вашему бизнесу, какую именно задачу вы хотите решить. Также следует принимать во внимание ограничения по бюджету.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
В целом нужно опираться на следующее:
При оформлении аренды стоит учитывать нестабильность сезонного спроса. Цены могут подниматься и падать, в зависимости от времени года. Поэтому стоит тщательно подбирать самый подходящий для заключения такой сделки период, чтобы не переплатить.
Также не забывайте учитывать перспективу. Иногда выгоднее взять в аренду стрит-ритейл в районе, который активно развивается. Но, покупая возможности, не обманывайтесь. Периодически владельцы такой недвижимости могут преувеличивать темпы строительства новой трассы или же значимость открытия делового центра по соседству. Стоит тщательно взвешивать аргументы «за» и «против» перед принятием решения.
Стрит-ритейл – это коммерческая недвижимость, которая гарантирует владельцам бизнеса при грамотном подходе солидную прибыль. Однако очень важно разобраться в том, как её подобрать, на что нужно опираться, какие факторы принимать во внимание. Всё это следует учитывать и владельцам такой собственности, которые хотят получить от неё максимальную выгоду.
Если вам сложно разобраться со стрит-ритейлом, Вам нужно обратиться к профессионалам. Они готовы помочь.
Стрит ритейл или торговый центр – что лучше? | Что арендовать и как покупать коммерческую недвижимость
На вопрос, что является наиболее важным для успешной торговли или, любой из арендаторов ответит без запинки – ЛОКАЦИЯ магазина. Именно от локации зависит посещаемость торговой точки, что в свою очередь формирует валовую выручку от продаж. Следуя дальнейшей логике, наиболее доходные коммерческие помещения должны привлекать большее число соискателей на аренду. Спрос на успешные и раскрученные места растет – поднимаются арендные ставки. А чем выше ставки, тем должна быть выше и стоимость покупки (продажи) торговой площади. Казалось бы, все предельно ясно: более выгодные для торговли нежилые помещения стоят дороже, менее выгодные (менее посещаемые, мало заметные, отдаленные от трафика) стоят дешевле. Из двух самых распространенных вариантов для торговой деятельности: помещений внутри Торговых Центров и помещений на улице ( Street – retail ) нужно выбрать самое оптимальное для текущей цели. Все просто и понятно, как для арендаторов, так и для потенциальных инвесторов, желающих получать постоянных арендный доход.
ТЦ: в чем сложности, и где поджидают подводные камни?
Отдельный вход – это благо?
Повлиять на политику всего ТЦ в большинстве случаев у миноритариев шансов практически нет. И эта зависимость от главного владельца порой приводит к убыткам миноритарных владельцев, которые, в добавок ко всему, часто сами должны искать арендаторов на свои торговые площади (ведь фактически к деятельности внутренней части ТЦ они отношения не имеют, и застройщик-владелец всегда может ответить на претензии так: «Я продал тебе помещение, теперь думай о себе сам»).
В большинстве случаев, основной поток посетителей проходит через главные входные группы – крупный владелец ТЦ (изначальный застройщик) знает, что поток посетителей формирует трафик для его личных торговых площадей (занятых успешными и посещаемыми брендами). Предлагая же для инвесторов помещения с отдельными входами с улицы (помещения в этом же торговом центре, но не имеющих сквозного трафика и огражденных от основного внутреннего пространства стенами), застройщик-владелец понимает, что особой угрозы для его трафика эти дополнительные входы не составят, ведь помещения под «якоря» принадлежат ему самому, а именно к «якорям» (продуктовым гипермаркетам, магазинам электроники, рынкам…) устремляются потоки покупателей. Инвестору же предлагается как бы «присоседиться к существующему трафику», а на самом деле помещения с отдельными входами с улицы ( Street – retail внутри ТЦ) вынуждают бороться за трафик, который идет мимо в большие двери к «якорям». И часто наблюдается такая картина: внутри большого ТЦ жизнь кипит, ставки на аренду высокие, а помещения рядом, с отдельными входами с улицы всегда полупустые, арендные ставки в них существенно ниже, арендаторы ждут, когда освободятся площади внутри ТЦ, а снаружи на помещениях висят баннеры «Сдам в аренду». И вроде бы, локация одна и та же, а лишние десять – двадцать метров от главной входной группы решают все.
Что происходит внутри ТЦ?
Допустим, что существует только один владелец всего ТЦ или ТРЦ. Задача владельца создавать условия для эффективной деятельности арендаторов, расположенных на любых этажах и в любых секторах. Ни одно решение владельца не будет на 100% эффективным, если изначально конструктив здания не позволяет правильно распределять потоки посетителей. Если же ТЦ создавался путем реконструкции старого цеха или иного объекта, то создать удобные и логичные решения, грамотно направляющие покупательские потоки, практически не возможно. В силу ошибок строительства возникают «мертвые» (тупиковые, отдаленные, мало заметные, сложно доступные…) помещения. Арендные ставки на такие помещения стремительно падают (иногда до нуля при оплате только сервисных затрат), но и низкие арендные ставки не способны привлечь компании (арендаторов), целью деятельности которых является извлечение прибыли от торговли. Никакие маркетинговые ходы самого арендатора не помогут расшевелить торговлю, если посетители таких ТЦ блуждают в лабиринтах реконструируемых зданий в поисках выхода (лестницы, эскалатора, кафе, туалетов, банкоматов…). Если же подобные торговые площади предлагаются инвесторам для покупки (с якобы имеющимся «постоянным» арендатором»), то слепо верить в такие предложения не стоит (иногда арендные платежи возвращаются арендаторам по сфабрикованным договорам на оказание услуг, и проверить левую бухгалтерию никто не сможет), нужно самому проверить удобство и локацию помещения, опросить соседей, подсчитать трафик в разные дни недели, и только потом принимать взвешенное решение (иначе покупка или аренда «висика» превратится билетом в один конец).
Street – retail для избранных
Почему помещения на улице с отдельным входом подходят не для всех?
Для начала сравним плюсы и минусы помещений на улице и внутри торговых центров.
Самый главный аргумент в пользу открытия магазина (аренда либо покупка помещения под собственные нужны – торговлю) кроме ЛОКАЦИИ помещения (о чем никто не спорит и даже не обсуждает), это РЕЖИМ работы помещения.
Если внутри ТЦ арендатор вынужден подстраиваться под график работы здания, то в собственном помещении режим работы может быть самым разнообразным и даже круглосуточным. Исключениями обладают помещения, расположенные на нижних этажах жилых зданий (часто это ограничение работы до 23ч).
Часто «раскрутить» помещение в категории Street – retail с целью привлечь внимание покупателей оказывается намного проще, чем внутри ТЦ, где все регламентировано и каждую промо акцию нужно согласовывать и отдельно оплачивать.
Идеально магазин (помещение) уличной торговли подходит под формат СКЛАД – МАГАЗИН. Вот почему такие магазины, как Вайлдберрис предпочитают размещаться на первых этажах с отдельными входами с улицы: это и непосредственный доступ прямо в магазин, и своя яркая вывеска на входе и продолжительный график работы, и доступ погрузки-разгрузки товаров в любые (даже ночные) часы.
Про парикмахерские, кафе, рестораны и офисы продаж, банки, страховые компании, магазины авто запчастей, про ателье и мастерские, а также про магазины премиальных брендов одежды, бутики обуви, часов и прочего излишне говорить также не стоит – все эти категории деятельности «любят» входы с улицы, поскольку они ориентированы не на массового потребителя, а на избирательный подход к потребителю. В СВОЮ ОЧЕРЕДЬ, ИМЕННО МАССОВОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ ДОСТОИНСТВОМ ПОМЕЩЕНИЙ ВНУТРИ ТЦ.
Чувствительность к локации магазинов Street – retail настолько значительная, что разница между стоимостями соседних помещений (а также арендных ставок) может составлять разы, все потому, что одно помещение находится вблизи от трафика, а другое чуть подальше.
Павильоны – как представители Street – retail
Современный Street – retail это галереи магазинов
Самый эффективный способ создания магазинов в многоэтажных жилых зданиях – это формирование не отдельных магазинов, а целой галереи. В таком случае достигается принцип СИНЕРГИИ – когда деятельность одного магазина дополняется деятельностью другого (например, обувь и одежда), при этом бренды получают свои предпочтения иметь собственный вход с улицы, вывеску и независимость. Часто именно галерея привлекает множество разнообразных кафе и ресторанов, превращая улицу в разнообразие различных кухонь и блюд. Если же присмотреться повнимательней к деятельности успешных торговых центров, то, стремясь к эффекту синергии и к достижению максимального удобства для посетителей, ТЦ, таким образом, превращаются в ГАЛЕРЕИИ МАГАЗИНОВ И КАФЕ, ОБЪЕДИНЕННЫХ ОДНОЙ КРЫШЕЙ.
ТО ЕСТЬ, УСПЕШНЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ – ЭТО КРЫТЫЕ «УЛИЦЫ» МАГАЗИНОВ И КАФЕ (часто с крышами, выполненными из стекла). Не замечали, что большинство известных аэропортов также, по сути, напоминают галереи магазинов или торговые центры?
А УСПЕШНЫЕ ПРЕДСТАВИТЕЛИ STREET – RETAIL – ЭТО ТЕ ЖЕ ГАЛЕРЕИ МАГАЗИНОВ В ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ С ОТДЕЛЬНЫМИ ВХОДАМИ С УЛИЦЫ.
Итак, первого октября 2019г вступил в силу закон, по которому в России будет запрещено размещать хостелы или гостиницы в жилых помещениях многоквартирных домов. Как это может коснуться посуточной аренды квартир?
Рынок коммерческой недвижимости трансформируется также, как и изменяется сама экономика. Макро причины, а также внутренние факторы влияют на приоритеты инвесторов, рынок аренды, объекты продаж. Что нас может ждать в 2020г? Куда катится рынок?