Малоэтажная жилая застройка что можно строить
Жилые застройки
Что понимается под «жилые застройки иных видов»?
В нижеуказанных нормативных правовых актах приведено, что еще, кроме жилых домов, можно строить в иных зонах жилой застройки.
Пункт 5 ст. 85 Земельного кодекса РФ гласит, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Часть 3 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ закрепляет, что в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.
Стоит обратить внимание на такой документ, как «МДС 30-1.99. Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов» (одобрены протоколом Госстроя России от 10.06.1999 № 01-НС-15/7).
В нем регламентируется, что типы жилых зон устанавливаются в зависимости от предусматриваемых нормативов плотности населения и характера застройки каждой конкретной жилой территории.
Ж.1. Зона усадебных и блокированных жилых домов
Зона Ж.1 подразделяется на 2 подзоны (субзоны), отличающиеся требованиями к застройке земельных участков:
Ж.1-1 – подзона (субзона), в которой более 60% земельные участки, выделенные первым владельцам под застройку до 1 января 1989 г.;
Ж.1-2 – подзона (субзона), в которой более 60% земельные участки, выделенные первым владельцам под застройку после 1 января 1989 г. Разрешенные «по праву застройки» виды использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа; блокированные жилые дома; магазины торговой площадью до 40 кв. м, без специализированных магазинов строительных материалов, магазинов с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов.
Возведение строения на земельном участке
Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.
Приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 N 709 внесены изменения в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которым малоэтажная многоквартирная жилая застройка выделена в отдельный раздел классификатора. Данный вид разрешенного использования допускает:
— размещение на земельном участке малоэтажного многоквартирного жилого дома, пригодного для постоянного проживания, высотой до четырех этажей, включая мансардный, а также разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;
— размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;
— обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха;
— размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.
Иными словами, возможно использование встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений малоэтажного многоквартирного дома в коммерческих целях, связанных с обслуживанием жилой застройки, если общая площадь таких помещений не более 15% общей площади помещений дома. В иных случаях необходимо изменение вида разрешенного использования земельного участка.
До внесения указанных изменений в Классификатор малоэтажная жилая застройка была приравнена к индивидуальному жилищному строительству и размещению садовых и дачных домов. Данный вид разрешенного использования предполагал размещение на земельном участке жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей, а также выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур и размещение гаражей и подсобных сооружений. Использование в иных целях возведенных на таком земельном участке строений не предусматривалось.
Для более детального ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с градостроительным планом данного земельного участка, поскольку виды разрешенного использования подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Информация о них указывается в градостроительном плане земельного участка наряду с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленными градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок (ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ).
Что такое малоэтажная жилая застройка?
Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.
Этот вид недвижимости приобретает все больше популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением доступными и качественными коммунальными услугами.
В малоэтажном жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду застройки.
В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.
Правовые аспекты
Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.
Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.
В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:
Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.
Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей
Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.
Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».
Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.
Особенности эксплуатации
После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.
В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.
Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.
Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.
В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:
Назначение и использование земельного участка
Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.
Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:
Нормативы для объектов малоэтажного строительства
СНиП регулирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отступов делятся на следующие категории:
Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.
Классификация малоэтажных жилых застроек
Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:
Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.
Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений
Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.
Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:
Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:
Малоэтажное жилье в России
Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2021 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.
В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.
Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.
Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.
Ипотека на малоэтажное жилье
Ипотечные займы на рынке «малоэтажки» распространены не так активно, как среди городского жилья. Главное отличие в получение кредита заключается в размере первоначального взноса, который достигает 40-50 %.
Кредиты на объекты малоэтажного строительства предлагают многие банки, среди которых Сбербанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, банк «УралСиб», банк «Возрождение» и другие.
Заключение
Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.
К 2021 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры жилищного строительства выполнить эту задачу сложно.
И в этом плане малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества:
В сравнении с многоэтажным проектом малоэтажная застройка является более комфортной и здоровой, гармонирует с окружающей средой и экономит ресурсы.
3 основных вида малоэтажной застройки
Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.
Что такое застройка жилая малоэтажная?
В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.
Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:
Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:
Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.
Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.
К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.
Категории земель. Виды разрешенного использования
Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.
Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.
До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.
Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.
Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:
На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.
Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.
Преимущества и недостатки малоэтажной застройки
Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:
К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.
Есть у малоэтажного строительства и недостатки:
Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.
Проектирование
Проектирование малоэтажных жилых домов:
Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.
При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.
Глава 20. Жилая застройка
Глава 20
Жилая застройка
Параметры жилой застройки
1. Доля сплошного фронта застройки вдоль красных линий (мин.), %
Определяется как сумма всех показателей (процентов) застроенности земельных участков, выходящих на красные линии улиц или других открытых общественных пространств. Отражает характер фронта застройки вдоль всей стороны квартала.
2. Этажность рядовой застройки (макс.), надземных этажей
Устанавливается в зависимости от типа улицы или другого открытого общественного пространства, с которым граничит земельный участок, где расположен жилой дом.
3. Доля жилых ячеек с отдельным входом (мин.), %
Процент квартир и/или иных жилых ячеек в составе домовладения, имеющих отдельный вход с улицы.
Типология жилых домов
К жилым домам с индивидуальным входом и земельным участком, на котором размещается одно домохозяйство, относятся:
Индивидуальные и блокированные жилые дома предназначены только для одного домохозяйства и, как правило, не имеют дополнительных помещений, которыми пользуются совместно несколько домохозяйств. Планировка и параметры жилых помещений в таких домах определяются в значительной степени в соответствии с индивидуальными предпочтениями жильцов.
Илл. 30. Индивидуальные жилые дома
Многоквартирные дома различают по количеству лестнично-лифтовых узлов, характеру планировки внеквартирных пространств и количеству квартир на этаже.
— Коридорный дом. Входы в квартиры устроены из коридоров, связанных друг с другом в том числе по вертикали. На этаже располагается не менее 16 квартир и двух лестнично-лифтовых узлов.
— Галерейный дом. Входы в квартиры расположены на протяженной освещенной галерее вдоль фасада. На один этаж такого дома приходится не более 20 квартир и двух лестнично-лифтовых узлов.
— Комбинированный дом. Сочетает в себе различные типы планировки межквартирных пространств, определяющие количество квартир на этаже и количество лифтов.
Илл. 31. Многоквартирные жилые дома
В многоквартирном доме может быть устроен один и более лестнично-лифтовых узлов. На один такой узел не должно приходиться более восьми квартир.
Планировка внеквартирных пространств может привязываться исключительно к ядру вертикальных коммуникаций и выполняться компактной (межквартирная площадка). При сочетании вертикальных и горизонтальных коммуникаций внеквартирные пространства выполняются протяженными (коридор или галерея). Чем больше квартир на этаже, тем протяженнее межквартирное пространство.
Различные типы жилых домов применяются в зависимости от того, какой фронт застройки планируется сформировать вдоль красных линий улиц или иных открытых общественных пространств.
Базовый сценарий повседневной жизни, определяемый той или иной целевой моделью Стандарта, во многом зависит от преимущественных типов применяемой в таких моделях жилой застройки. Совмещение нескольких типов домов в одном квартале расширяет выбор жилья для пользователей с разными предпочтениями в организации быта, а также формирует визуально разнообразную и узнаваемую городскую среду.
Для каждой целевой модели Стандарт рекомендует типы жилых домов, применение которых позволит достичь рекомендованных для нее значений параметров плотности застройки с учетом ограничения этажности рядовой застройки и размещения высотных акцентов. Документ предлагает решения, при помощи которых возможно помимо достижения значений плотностных параметров сформировать уникальные сочетания типов жилых домов в каждом квартале. При этом учитываются также типы открытых общественных пространств, на которые выходит застройка, и обеспечение их сомасштабности человеку, а также создание комфортных внутриквартальных территорий.
Доля сплошного фронта застройки вдоль красных линий
Регулирование параметра осуществляется в увязке с показателями интенсивности пешеходных и транспортных потоков вдоль улиц и других открытых общественных пространств, на которые выходят дома. Это регулирование направлено на создание сомасштабной человеку среды при размещении максимального количества объектов общественно-деловой инфраструктуры в первых этажах или жилых ячеек в тихих жилых зонах. Фронт называется сплошным при доле его застроенности от 70 до 100%. При показателях менее 70% такой фронт называется разреженным.
Главные и второстепенные улицы характеризуются высокой интенсивностью пешеходных потоков, поэтому вдоль них следует выделить как можно больше помещений, где могут разместиться объекты общественно-деловой инфраструктуры. Вдоль таких улиц доля сплошного фронта застройки должна быть как можно более высокой. При свободной расстановке жилых домов в квартале вдоль главных улиц эти дома могут быть объединены стилобатом. Для формирования сплошного фронта большой протяженности подходят блокированные, многосекционные, коридорные и галерейные дома.
Вдоль местных улиц и второстепенных улиц с умеренным транспортным и пешеходным потоком допускается формировать как сплошной, так и разреженный фронт с жильем в первых этажах.
Сплошной фронт формируется блокированными, многосекционными, коридорными и галерейными домами и позволяет разместить как можно больше жилых помещений в первых этажах застройки. Разреженный фронт образуют отдельно стоящие индивидуальные и односекционные дома (например, башни), а также городские виллы. Формирование такого фронта целесообразно вдоль границ с озелененными территориями: это позволяет «растворить» застройку в природной среде. При этом этажность постепенно повышается в сторону, противоположную границе с озелененной территорией, чтобы открыть виды на нее для максимального количества жильцов.
Этажность рядовой застройки
Ограничение этажности рядовой застройки в первую очередь направлено на формирование сомасштабной человеку среды:
— обеспечить визуальные связи между квартирами и двором;
— исключить формирование избыточных по площади открытых городских пространств;
— сохранить рекомендуемую плотность застройки.
Регулирование этажности рядовой застройки в увязке с размерами земельных участков оказывает влияние и на другие особенности развития городских территорий, определяющие качество жизни горожан, например количество квартир (размер домовладений).
Количество квартир определяет уровень социального комфорта в жилом доме. Чем их больше, тем больше домохозяйств делят между собой помещения общего пользования (входные группы, места для хранения и пр.) и придомовую территорию (детские игровые площадки, автостоянки и пр.), как следствие, тем сложнее жильцам принимать общие решения о содержании и эксплуатации этих помещений и территорий. Наиболее продуктивное вовлечение правообладателей объектов недвижимости в решение управленческих вопросов происходит в домах с числом квартир не более 150*.
* Такое количество квартир соответствует числу Данбара, определяющему количество социальных связей, которые человек способен поддерживать эффективно.
Количество жителей многоквартирных домов продиктовано этажностью застройки и размерами земельных участков. В малоэтажной многоквартирной застройке размещение секционных домов по всему периметру земельного участка максимальным размером 0,45 га позволяет достичь показателя в 100 квартир. Периметральная застройка участка того же размера среднеэтажными домами дает возможность разместить от 200 до 250 квартир.
Чем меньше площадь участка, тем меньше квартир в домовладении. Меньшее количество квартир достигается в том числе при формировании отдельного земельного участка для одной или нескольких секций, которые имеют глухие торцы, примыкающие к боковым границам участков с отступом не более 0,3 м (см. илл. 32). Такая застройка называется брандмауэрной.
Стандарт вводит ограничения этажности рядовой застройки для разных целевых моделей:
Доля жилых ячеек с отдельным входом
Наличие индивидуального входа обеспечивает домохозяйству повышенную степень обособленности. Такое преимущество доступно в основном жителям индивидуальной и блокированной жилой застройки, но может быть создано и для жителей первых этажей многоквартирных домов. В домах средней этажности (4-9 этажей) возможно размещение изолированных входных групп для нескольких квартир, расположенных на первом и втором этажах, или отдельного входа с улицы в каждую из квартир первого этажа.
Илл. 32. Изменение размера домовладений в зависимости от этажности застройки и размеров земельных участков
** Терраса, имеющая общие конструктивные элементы с квартирой, считается ее частью и передается пользователю жилья на тех же правах (собственности, аренды, социального найма и пр.), что и сама квартира. Часть земельного участка многоквартирного дома для размещения индивидуального палисадника передается владельцу квартиры на правах аренды.
*** Собственники таких участков (правообладатели помещений в жилых домах) должны сформировать юридическое лицо (товарищество собственников), которое получит территорию двора на правах аренды.
Илл. 33. Примеры индивидуальных открытых пространств в многоквартирном доме
Илл. 34. Типы застройки, формирующие разреженный фронт
Илл. 35. Типы застройки, формирующие сплошной фронт
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.